Quel est l’utilité des assemblés générales de copropriété ?

Les assemblées générales de copropriété sont des réunions de concertation organisées par les syndics pour permettre aux copropriétaires d’échanger, de voter et de décider ensemble des travaux et de l’entretien de leur immeuble. Elles constituent un moment fort de la vie des copropriétés.

Fonctionnement et cadre légal des assemblées générales de copropriété

Les assemblées générales de copropriété constituent le principal organe décisionnel dans la gestion de l’immeuble.

Elles se tiennent une fois par an lors l’assemblée générale ordinaire, mais peuvent être complétées par des assemblées extraordinaires si des travaux urgents doivent être votés. Elles sont régies par un cadre légal défini principalement par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967 qui déterminent les modalités de fonctionnement, de convocation ainsi que les règles de vote. La loi stipule qu’une assemblée générale annuelle est obligatoire.

La convocation à l’assemblée générale doit respecter un formalisme bien précis. Elle est généralement établie par le syndic de la copropriété, en charge notamment des aspects administratifs liés à la gestion de l’immeuble. Son envoi doit intervenir au moins 21 jours avant la date prévue pour l’assemblée et comprend l’ordre du jour, c’est-à-dire les différents points qui seront abordés et soumis au vote. Cet ordre du jour doit être suffisamment détaillé car aucun point non mentionné ne pourra faire l’objet d’un vote. L’idée étant que tous les copropriétaires soient informés des décisions qui devront être prises et puissent s’y préparer.

Tous les copropriétaires peuvent librement assister à ces assemblées et voter.

Cependant, la loi autorise un copropriétaire à se faire représenter par un mandataire, généralement un autre copropriétaire, afin de lui permettre de participer à l’assemblée générale. Cette disposition vise à favoriser la participation et le respect du quorum. Les décisions prises en assemblée générale sont retranscrites dans un procès-verbal qui doit être adressé à tous les copropriétaires. Les syndics de copropriété sont tenus de conserver ces PV dans un registre et peuvent désormais les archiver au format numérique.

La manière de prendre des décisions et la participation des copropriétaires

Lors des assemblées générales de copropriété, les décisions sont prises par vote selon un système qui varie selon la nature de la décision à prendre.

Les décisions dites « courantes » (approbation des comptes, budget prévisionnel …) sont généralement prises à la majorité simple. D’autres décisions plus engageantes pour la copropriété comme des travaux élus à la majorité absolue voire à double majorité c’est-à-dire la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des tantièmes de copropriété. On notera que l’ordre du jour établi par le syndic en amont avec le conseil syndical ne peut plus être modifié une fois qu’il a été envoyé.

La participation des copropriétaires est primordiale pour le bon fonctionnement de l’assemblée. Il est donc nécessaire d’inciter cette participation avec des convocations claires et un ordre du jour communiqué suffisamment en amont. Si la participation est fortement encouragée, il existe plusieurs solutions comme la visioconférence ou le vote par correspondance pour les copropriétaires qui ne peuvent pas être présents physiquement.

Enfin, dans une volonté de favoriser les échanges, certaines copropriétés privilégient les réunions préparatoires ou groupes de discussions en ligne permettant ainsi aux copropriétaires d’échanger sur l’ordre du jour et de poser leurs questions avant l’assemblée générale.

Les copropriétaires peuvent demander l’inscription de certaines résolutions à l’ordre du jour et ainsi s’investir dans la gestion de l’immeuble en apportant leurs propositions, qui pourront bénéficier à l’ensemble de la copropriété.

Cependant, la complexité juridique et administrative de certaines décisions peut dissuader les membres de la copropriété à faire entendre leur voix.

C’est pourquoi le recours à un expert ou à un conseiller s’avère parfois nécessaire. Il est par ailleurs important de se conformer au quorum requis pour que les décisions soient valables, et le PV signé en fin d’AG peut être contesté deux mois durant.

Quel est le rôle et l’impact des assemblées générales sur la gestion de la copropriété ?

Élément central dans la gestion de la copropriété, les assemblées générales permettent de prendre des décisions collectives qui impacteront directement la vie des copropriétaires ainsi que l’entretien de l’immeuble.

C’est le lieu où se définissent les grandes orientations à donner à la copropriété, qu’il s’agisse de sa gestion financière, des travaux à réaliser ou encore des améliorations à apporter. À ce titre, les assemblées générales sont le symbole même de la démocratie participative au sein de l’immeuble.

L’impact des décisions prises en assemblée générale peut être important. La décision par exemple de réaliser des travaux de rénovation énergétique va générer une augmentation temporaire des charges, mais aussi et surtout des économies sur les factures d’énergie sur le long terme, sans parler du confort et de la valeur patrimoniale que ces travaux vont apporter à l’immeuble. Chaque année en effet, on constate en moyenne une hausse des charges de copropriété d’environ 3%. De même, l’approbation d’un budget prévisionnel bien préparé permet d’assurer une gestion financière saine et d’éviter les mauvaises surprises liées à des dépenses imprévues.

Les assemblées générales ont également le mérite d’offrir un cadre favorable pour aborder différents sujets qui sont essentiels au bon fonctionnement de la copropriété. En voici quelques exemples :

Voici la reformulation de ce texte :

• De l’éventuel calendrier des travaux à réaliser pour maintenir ou améliorer l’immeuble.
• De la mise à jour des règlements de copropriété pour rester en conformité avec les évolutions législatives ou répondre aux besoins des copropriétaires.
• De la gestion des sinistres et des assurances, élément essentiel pour protéger les intérêts de chaque copropriétaire.
• De la désignation et l’évaluation des syndics, qui dépendent de la bonne gestion du patrimoine immobilier et de sa valorisation dans le temps.
• Des initiatives écologiques pour renforcer la durabilité de l’immeuble telles que le tri des déchets, l’usage d’énergies renouvelables…

Sachez-le : les assemblées générales sont aussi une excellente occasion de resserrer le lien social entre copropriétaires. Elles favorisent le dialogue et la compréhension mutuelle, deux éléments indispensables pour prévenir et résoudre les conflits. Surtout dans un contexte où le vécu est parfois source de tensions.

Clarifier les responsabilités de chacun, décider ensemble… Les assemblées générales permettent d’acter au sein d’un cadre collectif et transparent.

Précision importante : les syndicats sont renouvelables tous les ans à la même époque. La mise en concurrence des syndics intervient donc lors de cette période stratégique qui peut faire évoluer les décisions mises en œuvre concernant notamment les travaux et parfois concernant directement leur rémunération. Bref : un outil indispensable pour assurer une gestion sereine et efficace du bien commun.